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楼市惊人市价 银行财报集体缩水
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        16家上市银行涉房固定资产“失真”:至少万亿元未入账
         如果将计价模式由国内现行的成本模式改为国际惯用的公允价值模式,银行资本充足率将大幅增加,再融资压力陡降
         一座座高楼大厦以及其惊人的市价,竟然在上市银行的财报中集体缩水甚至隐身了。
         这当然不是神话,也不是魔术,甚至并不依靠违规的腾挪资产。确切的说,在会计准则的“掩护”下,16家上市银行的自有房产以成本加折旧的形式躺在报表上,而其真实的交易价值却并未入账,成为了一笔看得见却用不了的“私房钱”。
         据《证券日报》记者独家统计,截至今年一季度末,上市银行的自有涉房固定资产净值约为4924亿元,今年全年很可能将突破5000亿元。即使按照最保守的估计,这部分资产的市价也将达到1.4万亿元,较目前的净值“富余”近1万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的资产价值可能达到数万亿元。
        16家银行涉房固定资产
        净值合计接近5000亿元
        如果想要搞清楚上市银行自有涉房资产(不是简单的房产以及建筑物,还包括在建工程、装修等其余费用)的规模和结构,我们必须先理顺上市银行固定资产的总规模和增速等相关情况。
         同花顺数据显示,截至今年一季度末,16家上市银行固定资产合计7409亿元。其中,四大行固定资产规模最为庞大,合计超过5831亿元。四大行中,中行和农行的固定资产规模长期占据前两位,而工商银行和建设银行则分列第三和第四位。数据还显示,截至去年年底,上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说,今年一季度的增量约为68亿元,单季度的资产增速接近1%。
         不过,上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产,按照上市银行在年报中的界定,固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具。其中,对于绝大多数上市银行来说房屋及建筑物和在建工程的资产规模都最为庞大,办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。
         以招商[简介 最新动态]银行为例,该行截至2013年年底的固定资产净值为233亿元,其中,房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计186亿元,电子设备及运输工具的资产净值合计约为47亿元。
         本报记者对于16家上市银行截至2013年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现,不包含南京银行的15家上市银行的合计净值为4856亿元。
         其中,农业银行的净值最高,超过了1200亿元;建行次之,超过了950亿元;而工商银行和中国银行的涉房资产净值比较接近,均超过了826亿元。股份制银行中,招商银行账面的涉房固定资产净值最高,兴业银行其次,中信[简介 最新动态]银行排名第三,上述三家银行的资产净值均超过了100亿元。
       考虑到南京银行的固定资产总量约为宁波银行九成多以及宁波银行涉房资产净值为20.5亿元,测算南京银行上述相关净值约为19亿元,也就是说,16家银行涉房固定资产账面净值约为4875亿元,占固定资产的总比重约为66%。如果按照一季度固定资产的增速来推算,截至一季度末,上市银行的涉房固定资产净值约为4924亿元,今年全年很可能将突破5000亿元。
      而如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的相关数据,截至当年年末的涉房固定资产净值尚不足4000亿元。
市价与成本价差距悬殊
       真实规模为万亿元量级
      上述的资产净值虽然貌似已经“很强大”,但实际上仅仅是公允价值(也就是市价)的冰山一角。
       按照目前上市银行普遍的成本法会计准则,“购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量,固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内采用年限平均法计提”。
       简单来说,就是原有的涉房固定资产在账面上必须逐年减值,尽管其公允价值已经大幅增加。
       以中国银行为例,截至去年年底,该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧240亿元,目前账面净值接近618亿元,也就是说资产原值超过了850亿元,目前折旧率约为28%。按照中国银行年报中标注的“房屋和建筑物预计使用年限为15-50年,预计净残值率为3%,年折旧率为1.9%-6.5%估算,原始资产对应的折旧年限应在5-10年之间。而近五年乃至近十年,恰恰是中国房地产价格高歌猛进的阶段,虽然各地房价上涨幅度并不完全一致,但是倍增甚至增数倍都是很常见的现象。而且,上市银行中除了农业银行,多数银行十年来的机构网点布局主要在经济发达的一、二线城市以及城市的核心地段,这些城市和地段房价的涨幅更是远远超过平均水平。
        一位从事地产中介超过十年的段姓工作人员对《证券日报》记者表示,以上市银行总部密集驻扎的金融街[最新消息 价格 户型 点评]区域为例,十年前的房价约为1.4万元/平米,而如今的价格已经飙升至7万元-8万元/平米,而且这一价格也仅仅是有价无市,轻易也不会有哪家机构舍得把金融街的房产出售,因为该区域房产极具稀缺性,出售后就很难在同一区域购回了。
        以相对建成较晚的金融街B7大厦(即现北京银行和中国人寿大楼)为例,如果按照地产中介介绍的B7大厦成本(2005年价格在1600元/平方米左右)与目前的市价大致计算,B7大厦合计建筑面积约22万平方米,每平米上涨约6万元,整体增值约130亿元。即使考虑到近期楼市价格似乎有所波动,该项目整体增值也肯定超过100亿元了。
而位于该大厦附近的建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦(其建设时间多是在1993年-2005年间),成本更要低得多。
        一些一线城市地铁沿线区域的商铺的价格飙升的更快。北京市大兴区黄村区域的一位地产中介则表示,三年前其所在区域商业地产的售价不足2万元/平米,地铁开通后,现在已经涨至近4万元/平米。
        上述段姓工作人员同时提醒本报记者,商业银行的一些老旧网点还有根据城市规划拆迁的可能,而拆迁时的补偿也将是颇为可观的。
         由于各家银行房产的年限、区域复杂,通过现有报表披露出来的情况来测算现在准确的市价几乎是不可能的,但是考虑到经过折价30%后目前的账面净值还逼近5000亿元,购买成本应该是7000亿元左右,即使按照最保守的估计,这部分资产的市价也将达到1.4万亿元,较目前的净值“富余”近1万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的资产价值可能达到数万亿元。
        “其实,开始买楼的时候也有些犹豫,不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所,且金融街的好位置也有限,就拍板买下该商业房产”,某银行前行长曾对记者谈及“购房心得”,“当时确实没想到,才几年时间房价已经翻了数倍,不过由于房子是自用,并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。
记者注意到,在16家上市银行中,绝大多数银行都是以成本作为初始价值,并按照每年折旧3%-5%的速度进行减值,比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。而四大行的地产资产的入账方法有些与众不同,因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资,因此,其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。
不过,四大行中除农行外重组已经历数年,即使是当年的评估值也远非目前的市价,且由于其基数巨大,其增值部分也将十分惊人。
史玉柱曾“隔空喊话”
       要求以公允价值入账
       对于银行合规“隐匿”的这部分房地产财富,很多投资界大佬其实也是心知肚明。
      史玉柱曾在微博中表示,“增加银行资本金,减少募资,还有一方法:各银行拥有大量黄金地[简介 最新动态]段房产,数量大得吓人,都是按当年建造或购买的成本做账的,往往按10年20年30年前的成本入账,入账金额低得变态。如果按国际惯例重新评估,以公允价值入账,银行资本金就会大幅增加,三年不用向股民伸手要钱”。
        此外,私募界人士、上海宝银创赢董事长崔军曾经“逼宫”银行,提出将银行房产按公允价值入账,“这样一来,银行的资本金会大幅增加,净资产也会大幅度提升。
        对于为什么我国的会计准则要求成本法入账,一位会计师事务所合伙人对记者道破天机——“公允价值的计量,首先要有健全、完善的市场体系;其次是对会计从业人员素质有较高的要求;再次是信息使用者对信息提供者有较高的信任度,而这几方面的要求在国内目前的实践中确实很难达标”,“其实从二手房交易就可以一窥端倪,现在二手房的计税地区指导价与真实成交价往往有百分之五十以上、甚至是一倍以上的差距,因此所谓的‘阴阳合同’屡禁不止,这反映出市场体系并不完善的一面”。
       据其介绍,国际会计准则为了达到国际协调的目的,须充分考虑各国环境,故提出了成本和重估价两种计量模式。不过,在该会计师眼中,随着今后我国市场机制的逐步健全和相关法律、法规的完善,公允价值的取得将变得越为容易,其可靠性也会加强,我国对公允价值的应用也将会和国际会计准则趋同,“毕竟采用公允价值计价是国际会计准则、美国及多数市场经济国家会计准则的普遍做法,国际上也早已越过‘要不要用’公允价值的争论阶段,而主要进入‘如何用’的阶段”。
        比较有趣的是,史玉柱还曾在微博中提及,“投资领域常有怪事。一个房地产朋友说,他原计划去拍一块土地。后来发现,在某地上市的某房地产公司,其拥有土地的价值(考虑负债后)摊到每股股价上,买股票比自己去拍地,便宜40%,于是他放弃买地,计划改买股票”。需要说明的是,土地使用权属于无形资产,与固定资产并非一个概念,但这个事例恰恰反映了资产的账面值与实际价值的巨大反差。
        东方华美北京办公装修转自《证券日报》
 




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