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中国“住房银行”如何更好为“两房”助力
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         国家开发银行近日披露,该行正在组建住宅金融事业部,用以专项打理政府保障房、城市棚户区改造等信贷业务,为各地计划内安居工程发放专项贷款。
识者所知,国开行所承担的政策性信贷品种繁多,受信贷总盘子所限,国开行不能充当来者不拒的“活菩萨”角色。此次国开行组建不以赢利为目的的住宅金融事业部,表明保障房工程所需巨额资金已不能再等待国家“输血”,而要通过向社会发行由国家作信用担保的住宅金融债券的方式,进行市场化融资。
          进入“十二五”,国家确定5年建成3000万套保障房,完成1000万套棚改房,以解全国城市(镇)低收入家庭基本住房保障的燃眉之急。保障房和棚改房因不含“卖地财政”巨额收益,地方政府的建设积极性普遍不高,若非中央政府对地方施加压力,根本不可形成建设规模。由于无利可图甚至赔钱建设,截止到去年底,全国1.2万亿元保障房贷款,国开行一家就承担了六成以上,如果再不启动融资方式创新,光靠国开行一家独撑难以为继。这就是国家必须单独组建政策性“住房银行”的迫切性所在——为稳妥起见,先以国开行住宅金融事业部的名义谨慎试水。
         称之为金融创新,对于中国大体名实相符,其关键衡量标准有二:一是以发债方式向社会融资获取大额资本金;二是由必须听从“国家招呼”的邮储银行带头出资,获取相对稳健的出资回报,以此吸引更多社会资本参与其中。应该说,这一操作思路在中国“住房银行”运营的初级阶段是大体合适的,也符合国际惯常操作程式。
不过,既然采用市场化手段融资,其风险也就由国家财政兜底的“内部风险”转为市场层面的“外部风险”。由是,许多市场人士难免会想起美国房利美、房地美等两家全球最大的“住房银行”曾经造的孽,并据此担心,日后中国版“住房银行”是否会步美国“两房”之后尘。
         美国“两房”是以房贷证券化为主业的特殊金融机构,分别成立于1938年和1970年,它们由私人控股,但受到美国政府担保与支持。“两房”之所以曾在美国举足轻重,在于它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元,占据美国住房抵押贷款的一半还多。新世纪初,美国网络经济泡沫破灭,小布什政府为推动美国经济增长,放纵华尔街无限度开发次级房贷衍生品,于是,上千个房贷公司、商业银行把各自的次级房贷打包卖给“两房”,在转移风险的同时,又获取重新发放次级房贷的巨额资金。而“两房”凭借其背后的国家信用低息借债买下次贷,然后以次级房贷券的形式卖给华尔街投行、各国央行、商业银行等机构,悄然实现次级房贷转化为次级房债的转身,而华尔街的金融精英又不断以金融创新之名,继续将其包装成金融衍生品出售……如此钱与利的空转,终使资金链绷断,令“两房”最终成为引爆2008年全球金融危机的第一根导火索。
“两房”悲剧告知世人,不管哪个国家的“住房银行”,一旦政府监管失控,酿成巨大金融泡沫是必然的。中国“住房银行”刚起步,如果就拿“两房”悲剧说事,担心前者可能步后者后尘,则未免有些过虑了。据国开行披露的信息,在初始阶段,中国“住房银行”的次级信贷仅允许以次级债券方式向社会发售交易,不允许次级债券再次进行衍生品开发出售。以此为基础,如果政府的专项监管能做到铁面无私(首先是政府无私),“两房”悲剧在中国当可避免。
         中国“住房银行”诞生,再次表明政府已将安居工程作为长期施政责任,假以时日,作为此举的溢出效应之一,它至少对遏制房价过快上涨是有利的。
          东方华美北京办公装修转自北京青年报




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