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北京商住倒挂现逆转“住改商”悄然成风

  “这两年写字楼的租售情况特别好,2009年的时候,很多写字楼要空置半年以上才能租出去,但是现在基本上是‘一铺难求’,CBD(社区网 论坛 商铺)区域基本95%以上的写字楼都已经出租。而已经购买写字楼的小业主大多用于投资,除非等钱用,否则轻易绝不会出售。”北京建外SOHO一家房地产中介公司从业人员小李提起写字楼市场,有说不完的感慨。

  已有6年多从业经历的小李见证了近几年北京的写字楼市场的起伏变迁。他说,2007~2008年,住宅市场最热的时候,写字楼和住宅价格出现了“倒挂”现象,那时候,商业地产的中介不好做,如今,这一状况已经出现根本性的变化。

  最直接体现是,小李和他的同事们每天都奔波在找写字楼、找房源的过程中。“现在只要有公司搬出CBD,立马就有别的企业搬进补缺。所以如果有不错的而且价格合理的写字楼,客户都是直接带着定金的去看房。”

  市场的变化还体现在开发商的抉择上。“东四环外有一个商业项目,原先打算做成公寓产品出售,如今看到写字楼行情好,又从“住”改成“商”,定位为写字楼产品了。”一家房地产的公司内部人士透露。

  睿意德执行董事张家鹏说,在局部区域市场,这种现象很普遍。如今,住宅地产与商用地产价格倒挂的局面正在逆转,而目前的一轮商业的地产热亦正是对2007、2008年商住倒挂的补涨。

  从“商改住”到“住改商”

  据了解,上述地产公司人士所说的商业的项目为住宅配套的项目,共两栋商业用楼。知情人士透露,按照初始规划,其中一栋做成酒店式公寓产品,另一栋做成写字楼产品,写字楼先行推向市场销售,然后根据消化情况,为公寓产品预留调整空间。开发商计划如果写字楼销售得好,另一栋楼也改将成写字楼销售。

  事实上,“两手准备”亦为开发商最大的程度降低了市场风险,并获得不菲收益。在限购令出台后的两年里,住宅市场陷入持续低迷状态,与之截然相反,写字楼、商铺等商用物业的租售价持续上涨。

  “我们目前销售均价36000元/平方米左右,最小户型面积200多平方米,总价约在700万元以上。”该项目销售人员告诉记者,目前,两栋写字楼中的一栋已经整售出去,而另一栋也不过剩下20来套房源。据其透露,在购买该项目的业主中,有50%以上为企业自用,其他则为小业主投资使用。

  这一项目并非个案。在中介的从业人员小李看来,现在写字楼的投资回报率已高达7%~8%,15~20年即可回本,只要有成熟的商业配套和便捷的交通条件,写字楼产品并不愁卖。

  “之前商住倒挂造成的一个问题是,大家对写字楼很警惕,不敢碰这个产品,现在写字楼供应减少,但需求并没减弱,所以市场再现‘住改商’情况,甚至有很多商铺目前都想改成写字楼出售。”张家鹏表示,比如在CBD区域,有的商业项目目前也在商铺和写字楼之间举棋不定,因为商铺产品在CBD所获得的租金可能不敌写字楼。

  业内人士称,2003年、2004年的时候,写字楼的售价是住宅的1.5倍,商业的是住宅的2倍以上,当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年,住宅市场火爆起来,“商改住”盛行,这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。

  近两年,北京的甲级写字楼租金的涨幅有目共睹。根据戴德梁行统计数据,北京写字楼租金在2012年第二季度较两年前相比上涨了85%,相比一年前也有46%的上涨。

  根据近日多家地产的研究机构发布的第三季度北京写字楼市场报告,截至今年第三季度末,北京甲级写字楼租金环比增长2.4%,至每平方米每月312.6元,同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显,但业主依旧继续上调租金。其中金融街(社区网 论坛 商铺)及CBD区域租金继续引领市场,分别以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。


 

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