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11月22个新盘入市 老项目后期八成涨价

  开发商今年任务已完成推盘无压力买卖双方再次陷入价格博弈———

  金秋渐凉,火爆多月的楼市仿佛也随势进入“降温期”。在调控政策并未转向相关工程停工等多重因素影响下,综合亚豪机构、中原地产等多家机构统计,北京全市11月份老盘新盘的新货总量仅有22个,不但比不上九月份48个新盘的供应量,就连10月的34个也相去甚远。业内人士认为,在许多大型房企提前完成2012年销售任务的前提下,新盘的供应出现短缺,开发商开始涨价惜售。而买房人则被迫陷入观望,期待房价能再次下跌。甚至有学者专家预言最佳购房季已经结束,楼市也再次出现买卖双方相互博弈的情景。

  刚需盘仍是成交主力

  “开发商这次推出的房源很快就都被订购了,我买时已经没有更多户型可选了,犹豫再三,还是挑了个二层100万左右的房子。”购房人吕先生在10月初定下了首开熙悦山的一套两居室,在下决定前,销售人员带他来看已经贴满红标的销控表,让他最终决定出手。

  据了解,首开熙悦山作为长阳(社区网 论坛 商铺)区域主打小户型的地铁盘,在今年初入市时,就以13500元/平方米左右的价格获得热销。如今二期推出的产品,成交价格已经逼近15000元/平方米,许多像吕先生一样的购房人因为担心明年再涨,赶紧下定。

  虽然个别项目成交不错,但楼市整体在金九银十期间的表现仍让一些看好后市的分析机构落空。

  根据亚豪机构统计数据显示,10月1-18日,北京商品住宅共实现成交4525套,成交面积46.4万平方米,相较9月份同期,成交套数与面积分别下滑了23.6%、33.6%,成交均价为19965元/平方米,也出现了小幅下滑。但考虑到十一长假的因素,与去年的十月份同期相比,成交量还是出现了几近翻倍的增长。

  尤其是低价位的刚需盘,入市后很多都实现了快销。根据中原机构的统计数据显示,十月上半月,天恒乐活城、首开熙悦山、保利春天里、金融街(社区网 论坛 商铺)融汇等刚需盘都实现了超过百套的成交量。反而是充当了涨价急先锋的改善盘,在金九银十期间,表现的乏善可陈。朝阳区某楼盘售楼处由于新加推后价格上涨了5000元/平方米,显得有些冷清,但该项目负责人则表示并不担心,“每周仍能有几套成交,意向客户更是能达到十组以上,基本符合之前的预期。”

  推盘节点已过11月仅22个项目有入市计划

  金九银十的成交量虽然出现了明显下滑,但仍是开发商今年最重要的推盘节点,亚豪机构统计,9月份共有48个项目入市,达到今年月度供应的高峰,此外,十月份前20天已经有11个项目入市,预计仍将有近20个楼盘在最后一周推新。因此,在进入寒冷的11月后,开发商的主力销售季已经结束,目前统计的有开盘计划的项目仅有22个。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,一方面进入秋冬季节之后,受到自然环境以及自然景观的影响,许多项目重金打造的园林景观效果不佳,这一阶段楼盘入市意愿普遍降低;另一方面9、10月份的推盘旺季,导致新增供应量达到了15000多套,大大丰富了目前市场中的存量;再加上像万科、保利、首开、首创等大型房企普遍完成了2012年度的销售计划,并不急于再推出新的房源。而是希望将手中的存货等明年开春后推出。

  这一系列的变化都导致11月份的新盘数量大幅减少,22个新盘中,首次开盘的纯新盘更是只有7个,包括常楹公元、路劲世界城(小区网 论坛)、九章别墅、海悦公馆在内。另外还有像太阳公元、中国铁建·花语城、中粮万科紫云庭在内的15个老项目后期准备开盘。

  另外,中原机构也认为,除了传统季节性因素外,11月供应量的低落还有其他方面的原因,最重要的是十八大即将在11月初召开,一些开发企业主动或被动地避开这一时间段开盘。主动的是为了观望新一届政府对于房地产市场的态度以及未来宏观调控的走向,而被动则是由于近期住建委开始控制楼盘预售许可证的发放,部分原计划开盘的项目或将不能如期取得预售许可证。

  卖房不积极8成老项目涨价惜售

  推盘数量的减少或许有这样那样的原因,但在实际销售过程中,不少售楼处销售人员的卖房积极性明显降低也反映了部分开发商的心态。

  “去售楼处看房,销售人员很多都坐在一起聊天,看见有购房人才会走出来一个,轻描淡写地介绍两句,就又把我凉到沙盘边了。”最近在通州(社区网 论坛 商铺)和朝阳看房的张女士向记者抱怨,有的销售甚至都懒得陪着看样板间,只是不停地说,“这期开的房源已经成交了多少多少,再不买明年还得涨。”一副底气十足,根本不愁卖的姿态。

  这也难怪,一些专家公开表示,最佳买房季已经过去。事实上,与往年冲业绩不同,今年年底对于大部分开发商来说都没有沉重的业绩压力,因此对于加推新盘的态度往往是“定价高悬,愿者上钩”。这个趋势在11月份仅有的22个新盘中更加明显。

  根据记者统计,在已公布开盘价格的老项目后期中,有80%的楼盘定价出现上涨,其中部分项目上涨幅度相比前期非常之大,例如太阳公元此次预计开盘价格为65000元/平方米,相比去年同期每平方米上涨7000元,另外北苑(社区网 论坛 商铺)附近的中国铁建·花语城项目此次预计均价为38000元/平方米,比上次开盘时也上涨了20%,虽然该楼盘销售人员表示,此次计划推出的是楼王级产品,但与北苑区域不足3万元的整体新盘均价相比,价格上涨幅度仍令人咋舌。

  除去当月价格上涨之外,另外有部分项目为前期屡次价格上调,目前维持在上调后的最高价格水平,例如鲁能7号院项目,2012年已实现三次,而价格也连续两次上调,由最初的10900元/平方米涨至14000元/平方米,目前仍维持在这一高位水平。

  除老项目后期纷纷摆高姿态外,一贯以区域新低为目标的纯新盘项目,在11月份也一改以往的低调,纷纷将定价看齐区域最高价。例如朝阳区的常营(社区网 论坛 商铺)区域,由于地铁6号线年底即将开通和龙湖长楹天街的热卖,区域纯新盘常楹公元也宣称定价将看齐区域最高价的28000元/平方米,只是会略低于于这一价格。而大兴区的海悦公馆项目目前报价为16000元/平方米,相比去年底该区域第一盘龙湖时代天街的价格已高出30%。

  业内人士认为,虽然九、十月份楼市新增了不少新盘项目,但其中有一半左右是中高端住宅或别墅类产品,而适合刚需与首次改善的房源供应并不多,这就为一些项目的开盘涨价建立了基础。像常楹公元主打的八九十平方米两居室在同区域只有二手房才有类似的户型,临近的龙湖长楹天街则是主力销售140平方米以上的大户型,这就造成了区域内中小户型盘仅此一家,定价的高调也就不难理解了。


 

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