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楼市到底是春天还是暖冬?

  就房地产行业现状、未来地产行业走势及房价发展等问题展开了激烈论战,大佬们精辟的言论也引发了我们对行业未来更多的思考与展望。

  是春天,还是暖冬?

  大多数专家认为,楼市虽然筑底复苏,但这种复苏的势头不意味着楼市到了“春天”,最多只是“暖冬”。 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析认为,不拿1平方米的地,不新开工1平方米的房,房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变。所以,不见得房地产行业在今后两年有好日子过,仅仅是相对于糟糕的实体经济,房地产不算是最差。

  首先,中央政府的态度在近期悄然发生了变化,此前是“毫不动摇地进行房地产调控”,而现在虽然还谈调控,但连续两次没有再提“毫不动摇”了,而且还用到了微调和预调,这种用词的变化,就是一种信号;其次,地方政府不顾一切地进行自救,补贴财政;最后,从市场来看,很多房企取消了购房优惠政策。这些都是底部的表现。

  最后,华远地产(华远九都汇)董事长任志强一言点破迷津:房地产冬天和夏天的判断点是是否市场化,“我个人觉得什么是冬天,什么是夏天,只有一个判断点,就是市场化还是非市场化,而不是在于价格高和低,上和下”

  调控是松绑还是收紧?

  在这种形势下,调控似乎远没有结束。高盛集团中国投资管理部副主席哈继铭预测,二季度经济表现会更差,GDP会降到8%以下,6月份CPI会在3%以下,这会为政策放松提供更大的可能性。并预测,下半年存款准备金率应该会下调2次,每次下调1%。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,中央反复强调放松政策不包括房地产。她表示中国的经济今年一季度GDP是8.1%,二季度应该是低于8%的,因此宏观政策和经济的微调,放松货币的政策,但是中央反复强调放松政策不包括房地产,所以国家发改委、银监会、中国人民银行、住房和城乡建设部都再次发表声明,放松不包括房地产,房地产不放松,调控不动摇。

  万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆认为,宏观调控不是调房价的问题,而是调整房地产产业结构的问题,同时相关联的是国家经济结构发展方式转型的问题,所以在这种背景下不存在片段式调控。毛大庆希望通过调控使未来房地产市场更加健康平稳地发展,并且给房地产时间好好处理和解决历史积累的问题。

  房价上涨还是下跌?

  未来房价变化趋势是大家最关心的问题,经过热烈讨论,与会专家学者得出较为统一的结论:下半年房价较为稳定,不会出现大幅度上涨现象。

  “至少在第三季度还是一个筑底的过程,成交量会上去,房价不会明显上涨”,全国工商联房地产商会会长聂梅生说。董藩也持有同样的观点,认为只是暂时有所缓和,但房价不可能暴涨。首先,限购限贷政策并没有取消,随时可能紧一紧;其次,一手房库存量仍比较大,消化需要一段时间。

  阳光100集团常务副总裁范小冲说,现在开发商还处于去库存的阶段,对未来的预期还不是非常明确,涨价的不多,大部分还在快速走量,回笼资金低价买地。如果限购放开,房价会有一定幅度的反弹,但也不会像过去那么疯狂。

  在有了2009年房价暴涨的前车之鉴后,在有了股市跌穿3000点政府出手救市股市再次跌破3000点的反复之后,绝大部分专家在判断今年房价走势时自信很多,纷纷认为,今年下半年房价不可能出现大涨的现象,更不可能出现2009年呈“V”形的大涨大跌现象。

  如何才能平抑房价?

  限购限贷虽然短期遏制了房价,但这一政策在业内也饱受诟病,如何从根本上平抑房价?

  许小年指出,必须增加土地和楼盘的供给。“抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给,特别是增加土地的供应,增加楼盘的供应。虽然目前楼盘空置率较高,但投资和消费定价不同,消费品的价格由需求决定,消费发生在刚需,而投资品的定价是预期供给和需求决定。像房屋这样的投资是多年消费积累的,有资本增值的预期在里面,所以当前的价格是由预期的供给和需求决定,而不是由刚期的供给和需求决定。”

  高地价促生高房价,解决房价的核心在于财产分配。“房价上涨是在低地价的时候上涨,形成了开发商的高利润,换句话说,今天的地价就可以推动今天的房价,今天的地价对二手房产生了明显的影响,我们说在下行周期就会形成错峰,高地价拿到的天价地,未必是高价时期卖出的房屋,因此产生了收入分配之间的差。企业在利润多的时候,会加大供给和增加投入,而在利润低的时候,会降低投资增速。今年我们的企业利润逐步下降,而且变为负的。与此同时,企业的投资欲望也在降低。”

  任志强表示,“核心的问题是最终分配,我不认为打压房价是核心的问题,因为房价在分配过程中,可能是政府获得利润,可能是开发商获得利润,可能是消费者获得利润,实际上消费者的增值收益远远大于开发商的收益,最重要的是,要解决增值收益和财产分配。”

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